Mỹ đánh thuế tài sản dựa trên giá trị thị trường

 

Mỹ đánh thuế tài sản dựa trên giá trị thị trường

Ở Mỹ, thuế bất động sản được áp dụng theo quy định của từng bang. Thuế bất động sản được quyết định dựa trên thuế suất thuế bất động sản và cơ sở tính thuế.

Qua nghiên cứu về kinh nghiệm đánh thuế tài sản của các quốc gia, Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, Bộ Tài chính cho biết, cơ sở tính thuế được xác định dựa trên giá trị đánh giá của tài sản bao gồm nhà, đất và tỷ lệ đánh giá.

Tỷ lệ đánh giá là tỷ lệ để xác định giá trị đánh giá theo quy định của từng bang. Giá trị đánh giá có thể khác nhau phụ thuộc và giá trị thị trường của tài sản hoặc giá trị khi bất động sản được mua bán, trao đổi. Mức thuế suất thực tế trung bình trên cả nước năm 2016 là 1,24%.

Chẳng hạn, ở New York, việc tính thuế bất động sản được tính toán như sau:

Trước tiên, tài sản được phân loại thành các nhóm:

Nhóm 1 bao gồm tài sản là nhà ở có thể lên tới 3 căn hộ (như nhà của 1, 2, 3 gia đình, cửa hàng hoặc văn phòng nhỏ với 1,2 căn hộ kèm theo), đất trống phục vụ cho mục đích làm đất ở, các nhà chung cư không quá 3 tầng.

Nhóm 2 gồm tất cả các bất động sản để ở khác như chung cư.

Nhóm 3 gồm tài sản và thiết bị thuộc sở hữu của các công ty điện, điện thoại, gas.

Nhóm 4 bao gồm các tài sản công nghiệp và thương mại như văn phòng và nhà máy.

Việc tính thuế theo trình tự 4 bước:

Bước 1: Quyết định giá trị thị trường: giá trị thị trường của tài sản sẽ do Sở Tài chính quyết định (mỗi năm thành phố New York quyết định giá trị của 1.045.000 bất động sản). Giá trị thị trường được quyết định dựa trên phân loại tài sản và tuân thủ các quy định của Luật của bang New York. Trước tiên, các bất động sản sẽ được phân loại theo 4 nhóm kể trên, sau đó sẽ áp dụng mô hình thống kê thông qua phân tích giá của bất động sản tương tự được bán trong cùng khu vực và trong vòng 3 năm trở lại. Các tài sản được so sánh có cùng diện tích và vị trí với bất động sản cần định giá.

Bước 2: Tính toán giá trị đánh giá (assessed value) của bất động sản, được tính theo giá trị thị trường và tỷ lệ đánh giá. Tỷ lệ đánh giá được xác định dựa trên nhóm tài sản được phân loại. Cụ thể, mức trần tỷ lệ đánh giá là 6% đối với tài sản nhóm 1, 45% đối với tài sản nhóm 2, 3, 4.

Giá trị đánh giá = Giá trị thị trường (nhân) x tỷ lệ đánh giá.

Tỷ lệ đánh giá được xác định qua các yếu tố: Luật bang quy định giá trị đánh giá của tài sản nhóm 1 có thể được tăng bao nhiêu sau mỗi năm, cụ thể giá trị đánh giá không được tăng quá 6% so với năm trước và 20% trong vòng 5 năm.

Bước 3: Xác định các khoản giảm trừ: giảm trừ thuế bất động sản có 2 loại: (i) giảm giá trị đánh giá trước khi tính thuế BĐS và (ii) giảm sau khi tính thuế BĐS. Giảm trừ cho các đối tượng có thu nhập thấp, người già, người khuyết tật (chi tiết mức giảm ở mục giảm thuế)

Bước 4: Tính thuế bất động sản = (Giá trị đánh giá – giá trị đánh giá được giảm trừ) x thuế suất – giảm trừ thuế. Đối với nhóm tài sản 1, mức thuế suất áp dụng cho năm 2017 là 19.991%; nhóm 2 là 12.892%; nhóm 3 là 10.934%; nhóm 4 là 10.574%.

Ngoài các chính sách thu, nước Mỹ cũng áp dụng chính sách giảm thuế tài sản cho các đối tượng người già, người có thu nhập thấp, người tàn tật, cựu chiến binh (New York, Texas ,… ); giảm thuế đối với tài sản đầu tiên cho chủ sở hữu (California, Texas..); giảm thuế đối với một số khu vực cụ thể (Texas…). Mỗi bang có quy định miễn giảm thuế riêng./.